【1】当前物业现状

由于历史原因和相关法律规定尚待完善,我国城市有些小区管理陷入两难:物业公司因收费困难,几乎难以为继;小区业主又由于物业服务质量差,获得感严重不足,对物业公司不满意。而收费率普遍只有百分之七八十的居民小区物业行业,面临着“收费率低、服务差——服务差、业主不愿缴费——收费率更低、服务更差”的恶性循环。

  最终,个别物业或靠恐吓等非法手段催缴物业费,或撂挑子走人,或靠侵占业主利益谋取灰色生存空间;也有可能是业主不满,辞掉物业,新旧物业交接大打出手等,乱象频出,亟待治理。 

 因为物业是劳动密集型企业 “物业公司现在大多已经被压得不行了。,成本中人工成本至少占了总成本的六七成左右,再加上攀升不少的人均最低工资,对于老旧小区如果不自己想办法赚钱的话基本上都是亏钱的。”

  在有些地方为降低人工费,许多小区物业聘用的多数员工年龄较大,聘用离退休人员,甚至招人时假借退休证,因为按照规定,企业聘用达到法定退休年龄的人员,不需要为其缴纳社会保险。为了节约开支,保安保洁管理层人员工资水准不高,其素质自然参差不齐,影响服务质量。

  目前,有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,物业服务从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业服务理论知识和实践经验。

  有的物业公司,以收定支,物管费收得高就多做点事,收得低那就少做点事,总之要保证物业公司的利润。”

  物业服务企业存在的“收费低、服务差”的问题,与物业服务企业服务水平较低、企业进驻不规范、收费标准不公开、物业服务从业人员素质和业务能力亟须提高等因素有关。

 

浙江省引进物业管理服务较早,有很多项目十几年未增加物业费,很多业主也提出物业管理公司提高了服务后愿意上调物业费,事实上由于物业工作不透明业主以为物业公司赚了很多钱而不愿意增加物业费。

存在问题最多的是违规使用经营费问题,每个小区大厦都配备有管理用房,基本都配有经营用房,再加上停车费、广告费等其它费用这些钱收进多数进入了物业公司,导致业主不满纠纷不断。甚至有物业公司伙同业委会虚造名目骗取维修基金,对广大业主造成了严重伤害。业主对物业服务范围不了解,家里家外都找物业,造成了物业服务人员大部分时间不正业,该管的、该修的公用部位的设施设备没有修就忙于业主家的维修,对于广大缴纳物业费的业主是不公平的。尤其是消防设施、设备,老小区基本处于瘫痪状态,改造费需要几十万甚至上百万不但资金浪费一旦发生火灾后果不堪设想。